Las viviendas turísticas se han convertido en un tema de gran relevancia en los últimos años. Su popularidad entre los usuarios y propietarios ha crecido, pero también han generado conflictos en comunidades de propietarios. ¿Es posible que una comunidad de vecinos prohíba este tipo de actividad? Incluso hay vecinos que construyen un piso turístico sin el permiso de la comunidad. En este artículo analizamos la normativa y los requisitos legales para resolver esta cuestión.

Regulación en la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los derechos y obligaciones de los propietarios en edificios y urbanizaciones. En este marco, se contempla la posibilidad de limitar o prohibir el uso de los inmuebles como viviendas turísticas, pero bajo ciertas condiciones que deben cumplirse estrictamente.

Requisitos para limitar el uso turístico

Para que una comunidad de propietarios pueda limitar el uso de una vivienda como turística, es necesario:

1. Acuerdo en la junta de propietarios: se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que también representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
2. Modificación de los estatutos: esta limitación debe incluirse en los estatutos de la comunidad y formalizarse mediante escritura pública.
3. Cumplimiento de normativas locales: las regulaciones municipales y autonómicas también pueden imponer requisitos adicionales. Esta normativa tendría que revisarse en cada municipio y comunidad.

Condiciones para la prohibición total

Muchas comunidades de propietarios también estudian la posibilidad de la prohibición total, ya que el marco legislativo actual permite esa posibilidad. Pero este hecho requiere de una serie de condiciones más estrictas:

• Justificación legal: la comunidad debe acreditar que la actividad turística genera perjuicios graves al resto de los propietarios.
• Unanimidad en la junta: aunque no siempre es obligatorio, algunas interpretaciones legales exigen la unanimidad para prohibiciones que afectan derechos individuales.

Modificación de estatutos para prohibir viviendas turísticas

Como ya hemos mencionado anteriormente, uno de los pasos necesarios para prohibir o limitar las viviendas turísticas es la modificación de los estatutos de una comunidad. Este es un proceso que debe seguir un proceso legal y administrativo.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez aprobada la modificación de los estatutos en la junta de propietarios, es necesario:

1. Redactar el acuerdo ante notario: esta acción asegura la validez del cambio.
2. Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad: solo después de esta inscripción el acuerdo será oponible a terceros, incluyendo nuevos propietarios o arrendatarios.

Efectos legales y limitaciones

La prohibición inscrita en los estatutos tiene efectos vinculantes, pero también tiene una serie de limitaciones legales:

• No afecta a usos anteriores: aquellos propietarios que ya utilizaban su vivienda con fines turísticos estarían protegidos por el principio de irretroactividad.
• Impugnación por parte de propietarios: hay que tener en cuenta que cualquier acuerdo que limite derechos podrá ser impugnado judicialmente si no cumple con los requisitos legales establecidos.

Actuación ante actividades molestas

Uno de los principales problemas de las viviendas turísticas en las comunidades de propietarios es la molestia que puede causar a los residentes. Cuando las viviendas turísticas perturban la convivencia, las comunidades tienen herramientas legales para actuar, incluso sin una prohibición expresa en los estatutos.

Reclamaciones por molestias o incumplimientos

1. Quejas formales: los propietarios pueden presentar quejas documentadas ante la administración de la comunidad.
2. Sanciones económicas: algunas comunidades incluyen en sus estatutos sanciones para propietarios cuyos inquilinos turísticos incumplan las normas.
3. Vía judicial: si las molestias son sostenidas en el tiempo, la comunidad puede interponer una demanda judicial por actividades molestas o que afectan a la convivencia.

Aunque las comunidades de propietarios pueden tomar medidas para limitar o prohibir las viviendas turísticas, deben cumplir una serie de requisitos legales establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y otras normativas. Es fundamental contar con asesoría jurídica para garantizar que estas decisiones sean válidas y efectivas. En Gutiérrez Labrador te podemos aportar la asesoría legal necesaria sobre este ámbito.